Valuations

La Valoración Inmobiliaria es relativamente una ciencia nueva, que casi arranca con la publicación del libro “Deontología, legislación y valoración” de Santiago Fernández Pirla de 1970.

Desde entonces ha ido siendo cada vez más importante, debido al auge de las hipotecas, y por qué no decirlo, a la voracidad de la fiscalidad inmobiliaria, y hoy en día es una herramienta imprescindible en el ámbito profesional inmobiliario, tanto para arquitectos, aparejadores, ingenieros, como agentes de la propiedad inmobiliaria.

En España, en la actualidad, la única normativa que existe acerca de las valoraciones inmobiliarias es la exigida para determinadas finalidades, como son la hipotecaria, expropiaciones, urbanísticas, fiscal, etc. Por ello, con independencia de la normativa existente, en todos los cursos que imparto recomiendo a mis alumnos el anterior libro de Felipe de Lama, que es un auténtico “manual de valoraciones”.

El contenido desarrolla todos los métodos conocidos (comparación, coste de reposición, residual, actualización de rentas), con teoría y abundancia de casos prácticos, culminando con el desarrollado en su tesis doctoral “El Método Cualitativo”. Continúa con los derechos reales, para finalizar con el “informe de tasación” tan importante desde el nivel de fiabilidad y credibilidad del trabajo, como de las responsabilidades que se derivan del mismo.

Las Administraciones públicas, para cumplir eficazmente con sus funciones de servicio a la ciudadanía, cuentan con recursos y potestades legales. Entre estos se encuentran los bienes que pertenecen al patrimonio público. Los bienes públicos están sujetos a un régimen jurídico especial, distinto al que se aplica a los bienes privados. Este régimen responde a la naturaleza de la Administración, que prioriza el interés público, y establece reglas específicas para la adquisición, uso, gestión, protección y disposición de estos bienes. En este libro se aborda el tema de la delimitación de ese patrimonio inmobiliario, que es inalienable, imprescriptible e inembargable.

Más de 1.200 términos para saber hablar de: agencias inmobiliarias, arrendamientos, bolsa, construcción, financiero, fiscal, jurídico, legislación, notaría, valoración, subastas, urbanismo...�

Desde la primera edición de 2015 de esta “Guía de Arrendamientos Rústicos” la aplicación de la nueva Política Agraria Comunitaria con la figura del Agricultor Activo como elemento más novedoso ha provocado la aparición de una amplía y rica casuística que requería la actualización y ampliación del mismo, siempre sobre el eje de la practicidad que ha definido la elaboración de esta publicación por la abogada especialista en derecho agrario, Celia Miravalles. En total se ha pasado de las 31 preguntas iniciales a las 49 que recoge esta segunda edición, buscando sobre todo solucionar las dudas que existen entre arrendatarios y arrendadores en una relación que, a la vez que necesaria, se ha tensado con la existencia de los derechos de la política agraria común que genera quien trabaja la tierra y no el propietario de la misma. Rigor, experiencia y mucha visión práctica se conjugan en esta publicación que busca aliviar las dudas que existen en el conjunto del sector sobre este tema y que crecen según se avanza en el desarrollo de fi guras como el agricultor activo o la actividad agraria. “La Guía de Arrendamientos Rústicos”, ahora en su segunda edición, es sobre todo un manual de trabajo que, busca, por encima de todas las cosas, ser útil a todas aquellas personas que se acerquen a su lectura sobre la base de aclaraciones sencillas y didácticas, a pesar de la complejidad del asunto. En esta segunda edición se han actualizado capítulos como el 27 y 28 y se ha ampliado la publicación desde el capítulo 32 (inclusive) al 49. Con 128 páginas, 40 más que en la primera edición esta obra se ha presentado en 2017 por Editorial Agrícola.

La presente publicación recoge las normas de tasación que, hasta este momento, han sido oficialmente aprobadas, correspondiendo a la Norma General de Peritación de los daños ocasionados en las producciones agrícolas y a las Normas Específicas de Peritación de 28 productos agrícolas.

Esta obra, se dirige, por su carácter práctico, estructurado en casos reales, a los Ayuntamientos y a los representantes legales de los ciudadanos, sin olvidar a los estudiantes de facultades de derecho y escuelas técnicas, facultades científicas y muy especialmente a los peritos, arquitectos, biólogos, geógrafos, químicos, veterinarios, que se verán, en muchos casos, llamados a dictaminar en caso de litigio. Contenido: Introducción. La Prueba de Peritos en la ley de Enjuiciamiento Civil de 2000. Peritaciones municipales. El ius variandi. Desclasificación. Especial protección de suelo no urbanizable. Modificación del Planteamiento. El Patrimonio Histórico, Artístico y el entorno. Defensa del Patrimonio Artístico. Valoración de Inmuebles Históricos. Conservación y Valoración del Inmueble Agrícola Histórico. Protección del entorno. El medio ambiente. Licencia indebida a matadero. Denegación de licencia a explotación porcina. Ejecución del Planteamiento. Expropiación por el Sistema Viario. Hacienda Municipal. Impuesto de Solares. Impuesto de Plus Valía. Terreno no sujeto. Inexistencia de Ponencia de Valores. Legislación. Comentarios a los dictámenes y sentencias.

Este libro trata peritaciones urbanísticas elaboradas por un arquitecto, y tienen por objeto de estudio el suelo. Son veinticinco porque pareció un número suficiente para ofrecer una imagen global de este ámbito profesional, sin hacer cargante la lectura, ni pesado en exceso el libro. Son casos porque son singulares: no hay ni habrá dos peritaciones iguales. Y son prácticos porque quieren servir de ayuda en la práctica profesional, y también porque son reales, una cosecha recogida tras años de dedicación. Está especialmente dirigido a los peritos, pero también a los técnicos que no sean peritos, principalmente a arquitectos y arquitectos técnicos, así como a ingenieros e ingenieros técnicos de diversas ramas: la agronómica, la industrial y la de obra pública y también a un colectivo diferente: el de los abogados especializados en derecho urbanístico o abogados urbanistas. Cada pericia se presenta ordenadamente y se pueden distinguir cuatro partes: 1. el planteamiento, donde se incluyen la presentación, que no carece de importancia por ser la primera imagen que se da de la pericia, y el objeto, que habrá de definirse con claridad y exactitud; 2. la pericia propiamente dicha, donde el perito expone y desarrolla su argumentación; 3. el dictamen, que es una conclusión razonada y justificada, y al tiempo un resumen sintético de lo más sustantivo de la pericia; y 4. los anexos, donde se acompañan todos aquellos documentos, como cálculos, fotografías, textos legales, planos, que, siendo necesarios para justificar la veracidad de los datos aportados o para abundar en las descripciones, no lo son sin embargo para la comprensión básica del asunto, pero podrían entorpecerla si dificultan o alargan innecesariamente su lectura de no colocarse aparte. Este libro distingue cinco clases dentro de las 25 peritaciones: peritaciones sobre deslindes y titularidad del suelo, sobre obras de urbanización y obras públicas, sobre el desarrollo del suelo, sobre el valor del suelo y sobre la infraestructura del suelo. Entre los informes periciales del ámbito urbanístico ocupan un lugar destacado las valoraciones expropiatorias (se incluyen diez dictámenes) difíciles por sí y por los muchos y grandes intereses que en ellas se ponen en juego. Es un libro práctico y realizado por un profesional que guiará y ayudará a todos los colectivos implicados o profesionales que intervienen en cualquier faceta relacionada con el urbanismo, la arquitectura, la ingeniería y en general, con las peritaciones urbanísticas.

Prueba de peritos vista por el juez. Valoración a lo largo del tiempo. Deslinde. Daños causados a una finca ribereña por obras hidráulicas. Expropiación forzosa de una finca agrícola. Expropiación en el caso de paso de líneas eléctricas. Retasación en caso de expropiación forzosa. Seguro. Impuestos municipales. Etc...�

En esta obra, el autor analiza las características y transformaciones que han experimentado las diferentes formas de la propiedad inmobiliaria, en las que se entrecruzan las perspectivas de las técnicas de derecho privado, derecho público y derecho registral, por lo que carecen habitualmente de un tratamiento doctrinal adecuado y útil para el jurista. El autor supera estas limitaciones por sus amplios conocimientos en estas tres disciplinas y ofrece una visión sistemática, adecuada y útil de los principales perfiles dogmáticos y prácticos de cada una de estas formas de propiedad, al tiempo que dedica especial atención a la cuestión que menor tratamiento ocupa en las exposiciones generales o manuales, cual es el de la cotitularidad de los distintos aprovechamientos que configuran estas formas de propiedad en su vertiente sustantiva y, de modo particular, en su vertiente registral. Esta segunda edición incorpora las actualizaciones derivadas, sobre todo, de la aplicación la de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de la Generalidad de Cataluña, que regula el derecho de superficie en los artículos 1 a 6; de la Ley 8/2002, de 5 de diciembre, de Ordenación y Modernización de las Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana; del Real Decreto 606/2003 que modifica el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, de 23 de mayo, y del Decreto 86/2002, de 2 de julio, por el que se aprueba el RDPH del Archipiélago Canario; de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; de la disposición adicional tercera de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, que modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, para obligar a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad, y del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Merece destacarse en particular la actualización relativa al régimen jurídico de los montes, ya que constituye uno de los primeros análisis de la muy reciente Ley de Montes estatal 43/2003, de 23 de noviembre.

La corriente universal hacia la sociedad de la información, y la extensión de la informática hasta niveles inimaginables, han obligado a un replanteamiento de los libros técnicos en la dirección de reducir al mínimo tanto la bibliografía como los datos estadísticos, más propios de artículos científicos o tesis doctorales, disponibles en internet. Con ello, el contenido del presente libro dedica mayor atención a las reglas de funcionamiento de la tecnología y su aplicación profesional, hacia un fin que no es otro que solucionar un problema real porque en ingeniería y en otras profesiones, el fin y solo el fin justifica los medios. Por lo cual, en la presente 6ª edición se ha reducido la bibliografía y abundante información disponible en la 5ª edición, o se ha incorporado a los ejemplos para subrayar lo esencial de la valoración, como es el conjunto formado por el concepto, los métodos y las aplicaciones en su condición de punto de partida ineludible. Asimismo, se ha optado por la preferencia de ubicar el Informe de Valoración en el contexto probabilístico, con lo cual se vincula la Valoración y Tasación a la Metrología, frente al enfoque tradicional determinístico. La Constitución Española de 1978, marco de la Ley de Suelo y su desarrollo en el suelo rural en España, y las continuas decisiones de la Comisión de Defensa de la Competencia en el Espacio Económico Europeo, con la necesidad de tasar daños colusorios, marcan las líneas de posibles desarrollos teóricos en el futuro, así como nuevas oportunidades profesionales. Contenido: I Parte. Valoración de la tierra. Capítulo 1. Antecedentes. Capítulo 2. Utilidad de los informes de valoración de la tierra. Capítulo 3. El mercado de la tierra. II Parte. Concepto y métodos. Capítulo 4. Teoría de la valoración. Capítulo 5. Métodos sintéticos. Capítulo 6. Método beta de Ballestero. Capítulo 7. Los métodos econométricos. Capítulo 8. Métodos econométrico-analógicos. Capítulo 9. Métodos analíticos o de capitalización ordinaria. Capítulo 10. El tipo de capitalización. Capítulo 11. Métodos analíticos referenciados. Valor subjetivo. Capítulo 12. Métodos analíticos referenciados. Valor objetivo. Capítulo 13. Métodos analíticos referenciados. Valor probable de mercado. III Parte. Valoración agraria. Capítulo 14. Activos y productos de la explotación y empresa agraria. IV Parte. Valoración rural. Capítulo 15. Valoración rural en la ley de suelo (TRLS 2/2008). Capítulo 16. La aplicación de la nueva legislación de valoración rural. Prospectiva de futuro.